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作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
香港撤辣效应消退后，市场又再次缩量。
而近8年时间，无论哪个节点买入，似乎都有香港业主在亏钱。
狂欢后的缩量
很明显，香港撤辣新政后，确实起到了短期的提振作用。
3月初-4月底香港楼市的二手私人住宅无论是成交量还是售价都有近似“倒7字”的反弹趋势。
根据中原城市分区领先指数显示，在2024年2月26-3月3日这一周，香港按周楼价指数（为143.91），住宅售价指数（为39.17）都迅速上扬，并且这个趋势一直维持到4月22日-4月28日这一周开始出现掉头，并且迅速下滑。
截至7月1-7月7日这周，香港按周楼价指数已经掉到141.24，回到了2016年10月10日-10月16日附近（为141.53）。
而相比两三个月前，香港也陆陆续续出现二手业主亏本出让的个案。
根据香港本地媒体报道，如近期一套位于香港九龙城区红磡黄埔花园2期12座中楼层389平方英尺（约36.14平米）两房折价约22.8%成交。
这个小区是香港九龙城区红磡比较有代表性的风向标楼盘。
原业主在2020年以728万港元买入，最新成交价562万港元（约522.88万元人民币），折合单价约14457港元/平方英尺（约14.48万元人民币/平方米），同时也贴合香港银行最新的评估价。
经历4年账面浮亏约166万港元。
再比如位于香港大围片区的名家汇小区，近期有业主持有一套2座低楼层B室实用面积约1502平方英尺（约139.54平方米）的物业8年，账面亏损约261.8万港元（约243.58万元人民币）。
原业主2016年以2023.8万港元（约1882.92万元人民币）买入，近期以1762万港元（约1639.35万元人民币）成交，折合单价约11731港元/平方英尺（约11.75万元人民币/平方米），相比上一套同户型房源成交总价还便宜约20万港元。
而这种亏本的趋势，还有加深的迹象。
根据仲量联行数据显示，截至今年3月的前12个月内，香港负资产（即物业市场价低于房贷总额）个案数量已飙升400%至3.2万套，如果今年楼价下跌10%，估计负资产数量将突破10万套。
成交量方面，根据香港土地注册处统计数据显示，香港3月住宅成交合约（一手房+二手房成交套数）3971套，4月反弹至8551套，但5月后便再次回落至5546套，到了6月则为3856套。
而撤辣前的2月份，香港住宅成交合约为2375套，相信用不了多久，成交量便能重新回到撤辣前的水平。
原以为撤辣后至少能狂欢半年左右，如今看来，7月往后效果已经微乎其微。
回到8年前
二手房出现缩量，新房也出现了典型案例。
虽然新房不如二手房具备那么强的指标意义，但市场给予了一定的关注度。
7月6日位于香港启德承景街2号的柏蔚森I首推60套房源，折后起步价386万港元，开发商最高折扣给出18%，折后均价约17188港元/平方英尺。
相比去年10月中海首推的启德海湾折后均价19798港元/平方英尺还便宜约13%，成为片区内折后起步总价以及均价最低的新盘。
相比2017年入市的保利龙誉项目折后最低总价388.88万港元还要低一些。
而纵观启德片区的新房开盘历史，上一次首批房源均价最便宜的还是2016年8月入市的启德1号（I），折后均价约14471港元/平方英尺。
所以，柏蔚森I同样也是启德片区内近8年来开盘折后均价最低的项目。
实际上，今年5月香港楼市就已经出现新盘开盘价回到2015年的现象。
根据仲量联行报告显示，油麻地甲类住宅单位（实用面积小于431平方英尺）的开盘价相比2015年还低10.6%，由22768港元回调至20346港元。
可以看到，即使2月底香港撤辣后，开发商并没有因此惜售或者反价，而是抓紧政策刺激的风口进行了让价去库存。
其中最主要的原因，一方面香港楼市的购买力已经消耗得差不多，内地受撤辣效应会随市场情绪也逐渐减弱。
另一方面，内地楼市的性价比进一步体现，分流了不少香港本地的购买力。
最明显的，7月5日，广州放开港澳台及外籍人士的限购，非住宅（公寓，商铺，办公性质），个人亦可购买。
而这个周末就立马出出现了香港的看房团。
位于海珠区的一个公寓项目迎来香港看房团的消息。
因为随着粤港澳深度融合，跨境交通发力，“港人北上”持续升温，出于投资、度假乃至养老的意愿，内地购房也成为香港人消费的另一种方式。
但无论从哪个角度观察，虽然有撤辣政策刺激，依旧阻挡不了香港楼市掉头的趋势。
不知道今年3、4月份冲进香港楼市的实力买家们，现在还好吗？
作者观点，不代表格隆汇立场